这两天，老百姓最为关心的一个公共话题，就是房屋养老金。它背后的一个客观事实是：截至2022年底，中国城镇既有房屋中，建成年份超过30年的，已经接近20%。预计到2040年，这个数据将会接近80%。“养老”，钱哪来、怎么用？当房屋逐渐“老”去，是否也有“夕阳经济”？全国22城“领衔”试点，近三分之一位于长三角，他们又能探索出哪些经验？

房屋养老金是变相的房产税吗？

“无免征额、见房就收、征税力度比预期的房产税要大……”。过去几天里，将房屋养老金称为“加强版房产税”的市场解读在网络上持续发酵。对此，住建部直属机关报罕见地在三天之内连续发布6篇文章进行辟谣。

本周一，住建部再次回应，称房屋养老金公共账户按照“取之于房、用之于房”、“不增加个人负担、不减损个人权益”。本次试点的重点是政府把公共账户建立起来。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，国家层面围绕房屋“养老”的制度建设，已经走过了两年多历程。从初衷来看，这一制度的出发点就是要解决建筑质量下降和居住隐患问题，提升城市的安全和韧性。

虽然目前官方还没有给房屋养老金一个明确的定义，但从研究机构角度来讲，房屋养老金是源于“养老金”的一个理念，突出的是全生命周期的保障，是用于与房屋的一些安全、维修、管理的一项金融保障制度。

上海中原地产研究经理、市场分析师卢文曦则认为，房屋养老金“首先是一个大的、总的称法”，它里边包含着两种不同的构成部分。其一，是个人组成部分，就是通常所说的“住房维修基金”，这是个人账户；还有一个叫公共账户，这两部分共同组成了房屋的所谓“养老金”。公共部分，是这一次重点要去设立的环节。

针对网上沸沸扬扬的有关房屋养老金是变相的房产税的说法，卢文曦提出，房产税是每年必交的，是根据物业的价格，综合评估之后按照比例来交，款项最后是交到财政的。而房屋养老金，则可能是一次性交付，不一定会采取年付的形式。“从它的使用来看，房屋养老金更重要的是投入到房屋的维修中去”，卢文曦强调，“有点专款专用的味道。”

房屋“养老”，钱哪来、怎么用？

8月29日，上海发布住宅维修资金管理若干规定提出，商品住宅房屋维修资金归集标准，按照每平方米建筑面积成本价计价，房屋维修资金、电梯水泵大修更新资金、街坊公共设施管理维修资金，三项资金将合并使用。

作为全国试点建立房屋养老金制度的22个城市之一。近年来，杭州已经做出了不少有益的探索。一方面，是鼓励小区将公共收益补充到小区物业专项维修资金账户。另一方面，针对老旧小区维修。杭州在上城区、拱墅区和西湖区率先试点老旧小区物业专项维修资金续缴、补建工作。对于在物业专项维修资金归集政策出台前交付使用的老旧小区，则尝试补建物业专项维修资金。

相比于个人账户，公众更关心的，公共账户里的钱是从哪儿来的？

严跃进举了天津滨海新区的例子，他们每年为公共账户投入5000万元资金。一部分来自从土地出让金；另外则来自财政拨款、以及城市更新专项资金。不过当房产转入存量市场，各地土地出让金收益逐步减少，“如何充实公共账户，这也是本轮试点的应有之义”。此外，不妨引入房屋保险制度，“除了基本部分，大家还可以根据各自不同需要，购买别的险种”，严跃进说。

从造房到修房，“养老”会成为房企新赛道吗？

房屋养老金作为维修基金的升级版，其内涵远超传统维修基金的范畴，并且也将对房地产企业的发展策略产生深远影响。

随着行业环境的变化，如今房企正在经历从信用向实物转移的融资过程。这种转变意味着，未来房企将更加注重实物资产的价值，而非单纯依赖信用融资。对于房地产企业而言，参与老旧小区改造和城市更新项目将成为重要的业务方向。这不仅能够为企业带来新的收入来源，还能提升企业在社会责任方面的形象。

据初步估算，仅一二线城市的老旧小区改造市场就可能达到数万亿规模。如果将这一模式推广到全国范围，其潜在市场规模更是难以估量。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进提出，过去是房屋增量拉动市场，现在是房屋存量带动市场。从“拉动”到“带动”，说明现在的主要任务发生了转变。目前最多的可能是老旧小区改造，这也意味着房企的工作重点从造房变成了修房。

面对巨大的蓝海，上海中原地产研究经理，市场分析师卢文曦表示，房屋养老金对房价、房租有一部分的正向引导作用，但短期内难以显现，还要与整体的经济走势结合来看。不过，房企的理念要转变，不要仅仅盯着新房市场，如何让老小区变成好小区，可能是接下去几年，房企要考虑的重点。而在这其中，房屋养老金账户的落地、使用，还有堵点都需要去打通，去思考，去试错，积累经验，从试点向全国铺开。