何为“一房二卖”？

“一房二卖”是指出卖人在已签订买卖合同的前提下，以同一房屋为标的物再次与他人签订买卖合同，将商品房重复出售给买受人的行为。

案  例

房屋A归刘某所有，刘某将出卖该房屋。

2015年12月14日，刘某与唐某签订《房地产居间合同》，约定刘某将房屋A出卖给唐某，房屋总价为122万。

2016年7月20日，刘某就同一套房屋又与张某签订《房地产买卖合同》，约定房屋总价为155万。

上述两个合同签订后，刘某均未按约定办理房屋网签和过户手续。

随后，唐某与张某分别将刘某起诉至法院，均要求确认合同有效，并要求刘某将房屋过户至自己名下。

法院最终判决确认上述两份买卖合同均有效，刘某将房屋A过户给唐某，同时，刘某在返还购房款的基础上另行赔偿张某30万。

法官如何判定？

 一、买卖合同均有效

只要不存在合同无效、可撤销、可变更等法定情形，经双方当事人平等协商而自愿签订的合同均为有效合同，因此，“一房二卖”中所涉房屋买卖合同均有效。

二、买卖合同均有效的情况下，谁优先享有物权？

1.若买卖合同均未履行，适用签订在先原则。房屋买卖合同的买受人对房屋的过户均享有期待权，签订合同在先的买受人有权取得标的物所有权，签订合同在后的买受人不能据此取得所有权，但可要求出卖人承担违约责任。

2.买受人均未取得房屋所有权，适用占有优先原则。若买受人均未取得房屋所有权，但其中一个买受人已实际占有房屋，另一方买受人未占有房屋，那么，占有房屋的买受人有权要求取得完整物权，即有权取得房屋所有权。但此处所述的“占有”仅指合法占有且该占有必须发生在纠纷产生之前。

3.一方当事人已履行合同，适用履行在先原则。房屋买卖合同的所有买受人均未取得房屋所有权或占有房屋时，若其中一份买卖合同已经履行，另一份买卖合同尚未履行，则已履行合同的买受人有权优先取得房屋所有权。

4.一方买受人已取得房屋所有权，适用物权有限原则。“一房二卖”中，其中一个买受人已办理过户登记手续，另一个买受人未办理登记手续，根据不动产物权变动以登记为准和物权优先债权原则，已取得房屋所有权的买受人应该优先受到法律保护。

5.综合考虑各买受人实际履行情况。房屋买卖合同的买受人均未办理房屋产权过户登记手续，也未合法占有房屋，签订合同时间与履行时间也存在交叉，那么应该综合考虑合同成立先后顺序、买受人实际付款数额及是否办理网签等因素，公平合理地予以判定。

买家如何防范？

一、及时办理网签手续

买受人购买房屋后，要及时办理“网签”手续，这样出卖人不能再将房屋过户给第三人，可以有效阻止出卖人“一房二卖”。但“网签”手续并非房屋买卖合同生效条件，也不能作为房屋产权过户依据，更不能对抗房屋的合法占有人。

二、加重卖家违约成本

签订房屋买卖合同时，买受人在合同条款中约定违约责任及赔偿责任，以加重出卖人的违约成本。常用条款如下：

1.定金条款，即要求买受人支付一定比例的定金，如买受人不履行买卖合同约定，买受人无权要求返还定金；如出卖人违约不履行买卖合同约定，应向买受人双倍返还定金。

2.惩罚性赔偿条款，即无法取得房屋所有权的买受人可以要求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。

3.损失赔偿条款，即出卖人出现“一房二卖”违约情形时，应赔偿买受人房屋溢价部分的价款。

三、及时申请预告登记

当事人签订买卖合同时，可向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人同意处分房屋的，不发生物权效力。买受人通过申请预告登记的方式，不仅可以限制出卖人的出卖行为，也可以保障“一房二卖”中对房屋产权享有优先权。

法律如何规定？

《物权法》第九条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

另外，2020年5月28日通过的《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款和第二百一十五条第一款对此问题也作出了同样规定。

（稿件来源：奉法尚贤 看看新闻Knews记者：李翔 通讯员：吴映辉 实习编辑：兰欣翰）