作为首批国务院批准建立的十四个经济技术开发区之一，位于长宁区的虹桥经济开发区在今年迎来不惑之年，"虹开发"及其周边区域的3.15平方公里，被称为“老虹桥”，曾是长宁区最繁荣的商贸区域之一。历经时代变迁，面对土地空间增量触顶、商办市场形势严峻等客观需求，“老虹桥”如何在转型发展中寻找新商机？我们从一家商场说起。

遵义路上的虹桥南丰城，上个周末迎来了年末大促，叠加商场的十周年店庆，一系列活动吸引了满满人气。南座中庭的全新IP主题展自带流量，既有玩乐体验，又有眼花缭乱的周边，让人很难空手而归。“对这个IP就是说不上来的喜欢，莫名的喜欢，花了相当多钱了。”“抢了消费券，折上加折，是比较划算的。”

南丰城是老虹桥区域最早打出亲子友好牌的商场。在商场开业的十年里，举办了超过1800场活动，包括多个知名动画IP的全国首展，在如今流行的“情绪价值”概念出现之前，商场早就开始主打体验式消费，聚焦家庭客群。“从数据统计来讲，当我们在做这个新的IP展的时候，其实在客流和销售上面都有明显的上升态势，丰富消费者的线下购物体验，也在创新营造一些全新的社交的领域。”虹桥南丰城市场副总监李婵娟介绍。

而近几年，面对电商等新零售模式的冲击，商场也一直在做相应调整，比如将部分承租空间化整为零，进行空间拆分，减小品牌单店租金压力，商户数量从开业时约220家增长至如今约270家，增长近20%。同时，也瞄准了虹桥区域办公楼宇多，在招商时，也会特意侧重满足周边年轻商务客群的消费需求，主打商办联动。

据虹桥南丰城LOFT店长沈敏轩介绍：“这边还有很多企业办公白领，所以对于这些客群我们也推出了很多文具类的、办公类的有日常比较实用的一些杂货类的东西。”食庐餐饮总监吴雪则称：“对一些上班的工薪阶层也会有考虑，线上就有个一人食的精英套餐，每一季都会根据不同季节不同的一些热销菜来每个月更新，所以老客人的回购率也很高。”

商场副总经理江锦虹认为：“商务和商业始终是连接在一起的，商场就是给到商务人群更多一些在商务上的诉求，比如从楼上直接走下来就可以完成所有这样的消费场景。”

老商场，在把握商办联动的新商机，区域内的新建办公楼宇，从设计时就开始优化，让楼宇空间能有更多的可能性。与南丰城一街之隔的艺丰中心，今年刚投入运营，总建筑面积近9万平方米，其中办公面积约4.9万平方米，目前出租率已近80%。

东芝泰格商业服务（深圳）有限公司中国事业总部人事总务统括部部长孔亦然坦言：“可以看到整个这半层里面几乎没有什么柱子，使用面积达到了80%，所以这对我们来说，是可以更好地利用租赁空间去进行整个办公室的布局，成本当然是比原来要下降了。”而事业总部董事总经理玉井阳介也称：“因为周围日本企业比较多，交通也比较便利，然后一楼有一些艺术空间，企业活动开展都比较有利。”

硬核的楼宇硬件加上完善的周边配套，商办联动为老虹桥带来了区域转型的新机遇。此前，霸王茶姬总部已进驻新建的虹桥联合大厦。而铁狮门与新长宁集团、三菱地所合作开发的晶耀虹桥预计则将于明年完工。在3.15平方公里内，有商场、商务楼、酒店等各种综合业态，也有总部型企业、外资企业、互联网企业齐聚，新建楼宇与存量商业正合围成老虹桥的新生态圈。霸王茶姬华东公共事务总监李园称最看重的是周边的一些配套，“比如说零售、商场、餐饮以及社区，更方便员工的生活，和一些关联企业有更友好的交流空间。”

对此，上海财经大学商学院教授陈信康指出：“商圈实际上它有一部分的顾客群体就是办公楼的办公群体，这部分人实际上消费能力是很高的，如果能够牢牢抓住的话，确实对商圈它的发展绝对是有帮助，所以它两者之间是互相依存的，互相促进。”

一家商场十年来的固本求新，新建商办楼宇的空间优化，或许都能窥见上海商办综合体在新消费形式下的上下求索。虹桥开发区历经40年发展，开发地块已经“触顶”，唯有通过城市更新、二次挖潜来获取新的发展空间，赢得消费者青睐的同时，也获得源源不断的新商机。