一直以来，个人按揭市场都是强监管领域，利率下限、贷款年限、资质审核等等都有非常严格的要求，目的在于维护市场公平，让金融消费者获得最优的服务。然而，从去年开始，沪上个人房贷领域里，返点现象死灰复燃，且愈演愈烈，发展至今，返点力度越来越大，中介为客户推荐贷款银行倾向性明显。

“小的银行它会多一点，多的有千分之九，最高百分之一，就是千分之十，一百万返一万，比如说正常来讲，我们找银行做，贷一百万的话，大概是八千，我返你四千。”房贷返佣，几乎已经是公开的秘密了。中介每介绍一笔贷款给银行，银行就会对中介进行一定比例的返点。记者以购房人的身份走访了市区多家中介，谈到贷款，中介都会有倾向性地推荐银行，背后就是受着返佣点数的刺激。“ 返现也快，跟你讲好的，不管你贷多贷少都是千分之八。”“肯定可以返点啊，这是我们公司合作的老师，专门对接银行的。”

尽管各家银行的返佣点数不尽相同，但几乎所有的银行都有在做，最低都在千分之八以上。这一轮的返点盛行，起于去年下半年，由于当时市场相对疲软，各家银行试图通过返点，来争取更多客户，最初，多数银行的返点仅在千分之一、千分之三。但一段时间来，返佣逐渐形成了产业链。一些中介口中所谓“专门对接银行的老师”，实则是他们的上家机构，整个流程发展为银行返佣给大型中介，大型中介抽点后，再分销给小中介。“我们是找的上家，因为不是所有的银行我都直接联系的，这个公司叫誉萃，这种事的现在多得很，上家也赚千分之一、千分之二。”

誉萃金服是中原地产旗下的一家抵押贷款公司，多家银行向记者证实，这就是他们直接返点的单位之一。“现在我们都是走公对公，直接走账，以服务费的名义，也有做到员工奖金里，每家银行不同的支行返点都不太一样，超过1%的主要都是一些股份行和不能做组合贷的银行。”

为了争夺市场，各家银行给机构的返佣点数一步步升级。目前有的银行给到类似誉萃金服这样所谓“一级供应商”的返点点数，已经达到了1.4%甚至1.5%。相关银行房贷客户经理称：“我们其实也不想这样，但是不知道为啥，现在就成了市场规则了，你不做，份额就没有。”

对此，地产行业分析师严跃进认为：“整个供求关系发生重大变化下，房屋交易的水平虽然总体是在复苏的，但是整个量相比银行的贷款供应能力是有一定的差异的，这背后其实有种焦虑，就是现在所讲的叫‘内卷’，最终导致银行贷款的成本会增加。”

而这条灰色产业链的影响已经显现，今年一季度，银行业所有贷款的净息差仅为1.54%，也就是说，部分银行给出的高额返佣，已经与平均一笔贷款一年的收益接近。北京德和衡（上海）律师事务所高级合伙人、律师黄贤文就此指出：“返佣的话，我认为它是一个违规的行为，算同行业之间的一个恶性竞争行为，这个里面存在着利益输送可能性，通过返佣，实质上已经突破了贷款下限的监管要求，在同行业当中也是一种不公平竞争的行为。”

事实上，早在2010年，中国银行业协会就曾下发通知，要求银行 停止以任何形式向房贷中介、从业人员支付返点费用。近期，随着返佣的愈演愈烈，江苏银行业协会也在上个月发布了最新倡议，要求各家银行规范与中介的合作协议。而记者从多方了解到，上海金融监管局也已向辖内银行下发调研函，要求自查返佣渠道、点数、付款方式等等。

去年全年，上海地区辖内全年新增住户中长期贷款仅同比增加289亿。而今年新“沪九条”前的4月份，单月个人中长期贷款仅同比增加68亿元。中国人民银行的数据显示，截止到2023年末，国有六大行个人住房贷款余额超过26万亿元，同比减少5100多亿元。过往的许多例子都说明了一个道理，无论是信贷还是存款，一旦出现恶性竞争的乱象，假以时日，最终都将对银行自身和客户造成伤害，监管部门也需要尽早出手，规范房贷返佣乱象。