去年，上海成片二级以下旧里改造全面收官，上海进入了“两旧一村”城市更新的关键时期。作为“人民城市”重要理念的首提之地，在上海的城市更新之中，如何实现人民生活改善与历史文脉传承的协同共进，如何既能留住记忆，又能绘就新时代蓝图？这段时间，《新闻透视》记者蹲守于2023年几个“两旧一村”的重点项目之中，发现与记录上海城市更新的创新实践。今天起，新闻透视栏目将陆续推出《人民之城更新2023》系列报道，今天的第一集，让我们去全市首个城市更新试点项目虹口的瑞康里看一看。

十一小长假后，瑞康里城市更新项目的基地上，圆桌会议一场接着一场。这里的居民盼旧改、盼动迁盼了大半辈子，最后等来了这个名为“城市更新”的试点，大家心里都不太有底。

有90多年历史的瑞康里，位于哈尔滨路、海伦路以及四平路之间，属于市级历史文化风貌保护街坊，也就是说，不在旧改征收范围内。但是，弄堂里灶间合用高达85%，卫生间合用率达69%，居民们想要改善居住条件的呼声非常强烈。“卫生设施厨房设施都很老化了，再说扶梯也很窄，上去不方便，政策稍微优惠一点对吧。”

今年8月，瑞康里项目启动一轮征询，656证的同意率高达99.69%。9月21日，一份“城市更新安置补偿方案征求意见稿”贴到了公告栏上，明确了瑞康里虽然不在征收范围，但因为亟需改善居民居住条件和城市风貌，因此在市区两级政府指导下，由虹更公司、虹房公司为实施主体，以“价值等同”为基准，承租人及产权人可自愿申请置换腾退、异地实物安置，原地回购以及回租四种方式。

和旧改征收相比，城市更新方案中多了回购及回租这两种方式。

公司介绍，一方面是了解到，有不少居民对于原住地本身有情结，希望能原地回搬，另一方面，通过回购回租方式，也能让政府和实施公司，省下现金流的支出，来惠及更多项目居民。

上海虹口城市更新建设发展有限公司董事长张国曦表示：“对于回搬回租的老百姓，他的货币补偿款就可以抵扣他的回购，就可以节省现金流支出，后续就是加快征收，包括建设周期的缩短，也是控制了成本。”

不过，方案一推出，就遭到老百姓 质疑不断。2019年时，瑞康里曾试点过一个城市更新项目，居民将房屋腾出后，可以换租到保障房社区彩虹湾，但当时仅有这一个方案，项目推进并不顺利，最后，总共只有56证居民签约。

瑞康居委会主任徐云芬告诉记者：“居民对这个方案不认可，感觉他心里不踏实，居民想着最好一次性解决掉，这次居民听到城市更新有点发怵，我也是的。”

而这次的城市更新方案，首先，是让居民可以从四种方式中，选择适合自己的方案，来实现改善生活的目的。其次，为了鼓励更多居民愿意选择 回购回租的方式，对瑞康里的更新规划，也进行了前置，更新改造后，每一户的房型、价格，都要明明白白。如果选择回租，面积从50平~90平不等，租金为7500元/月至12000元/月，还有两种模式可选：只租不售的，扣除三年租金后，将其余安置费用返还；先租后售的，租住期为三年，租金以及售卖的房款从安置费用当中来抵扣。

而如果选择回购，老房子面积除了可以抵扣新房面积外，还能享受一定的购房折扣，同时还有地下空间等附赠面积。

上海城市更新建设发展有限公司副总经理许菁芸称：“虹更公司的规划设计团队跟居民在现场就方案也是前前后后讨论，大家一起跟居民解释、商量，然后指导他选房，再听一下他本身有什么意见，我们在方案设计里要给他预留好后期它实际使用的空间或者调整的可能性。”

瑞康里居民张阿姨，此前在这里住了二十多年，女儿长大后一起搬去了外区。听说此次的四种方案后，她和家人商议决定通过回购，回到老弄堂。“虽然住出去了，但还是很想念这个地段，我女儿也很想的，能够考虑到有一部分人想回购，体现出政府真正的阳光政策。”

11月中下旬，瑞康里的二轮签约现场，人声鼎沸。“总体来说还是一件好事情，首先要改善生活环境，第二让自己的资金活络点了。”“没有什么后悔不后悔的，有房子蹲了，总比几十年的老房子蹲的舒适点。”居民们纷纷说道。

昨晚，瑞康里项目二轮签约正式结束，签约率超过98%，已正式生效。

旧改征收，通常有房屋评估价格、价格补贴、以及套型面积保底这三块内容，也就是旧改常说的“三块砖头”，此次的城市更新试点，却有很大的不同，不少瑞康里的居民算算账，觉得损失了，不划算，还有居民房子小户口多，生活困难重重。这让项目推进阻力重重，这些硬骨头是如何啃下的，在保证公平公正的前提下，又如何兼顾温度。《新闻透视》将继续关注。

（记者：应冠文 孔权 乔楚 编辑：由由酱）