8月31日八点刚过，金融监管部门密集发布政策，市场最为关注的存量房贷下调规则正式公布，文件明确只有首套住房的商贷部分利率能够下调，从9月25日开始实施。这份文件来得迅速，大超预期，那么对于上海首套房住户来说，优惠是否大超预期呢？

两部委的文件中明确，降低存量首套房贷利率，9月25日开始办理，以新发放贷款置换存量贷款的方式进行。今天中午，透视记者再次走访银行网点，工作人员表示，等通知。

实际上，在现阶段，多数首套房贷款人已经可以大概估摸出自己的情况。回到两部委的文件，许多贷款人其实都忽略了这份文件中最为关键的一句话，那就是“不得低于原贷款发放时个人住房贷款利率的政策下限”。

记者了解到，监管昨晚连夜整理出下限情况，随后在今天上午，中国人民银行上海总部对外发布了上海地区利率下限水平。这就是最关键的地方，因为从LPR制度实行开始，上海一直以来都是贴着下限进行贷款发放。记者致电部分国有大行业务员，对方普遍表示，虽不是降无可降，但空间也所剩无几。

举个例子，比如说首套购房者在今年年初取得贷款，合同利率为LPR加35个基点，这其实就已经是贷款发放时的利率下限，所以此次存量贷款调整中并不受影响。主要受到影响的集中在2019年以前，16年到19年，上海总部认定的利率下限是当时贷款基准利率的9折，但是在那4年中，有部分时间，银行按照95折发放，这部分客户就能享受到政策，但是降幅有限。东吴证券研究所房地产行业首席分析师房诚琦表示，大部分时间，首套房都是按照利率的下限去执行的，只有部分时段、部分银行会在利率下限的基础上有一些上浮，所以可下调的贷款占比不大。

从上海总部给出的利率下限表中可以看到，2016年3月以前的利率下限并没有给出，记者了解到，这是因为贷款利率因人而异，后续将会出台有针对性的细则。值得一提的是，对于2019年房贷换锚之后，没有选择挂钩LPR，而是仍然以固定利率写进合同的，此次也在政策范围之内。

房贷问题牵一发而动全身，沪上银行仍然在等更多政策明确。由于上海已经出台“认房不认贷”政策，东吴证券研究所房地产行业首席分析师房诚琦指出，如果在“认房又认贷”政策期间按照二套房利率办理的贷款，在新政下是不是能够享受首套房利率，就有待主管部门的实施细则。

在当前情况下，记者了解到，个别银行因为担心引发纠纷，已经暂停放款。有测算显示，存量房贷下调后，全国来看平均降幅约为0.8个百分点，截止到今年上半年，存量房贷规模超过38万亿。

国金证券房地产行业分析师杜昊旻表示，存量首套房贷款新政策的出台，比普遍预期来得更快，反映出监管层面对房地产市场信心修复对决心。目前，上海首套房的首付比例在35%，二套在70%，都高于昨晚公布的比例下限，在因城施策背景下，是否会变动，仍需观察。