城市是人民幸福生活、百姓安居乐业的重要载体，城市更新是推动城市高质量发展的重要手段。如何加强政策引导，扎实有序推进城市更新各项工作？城市更新如何走出一条数字化、智能化、绿色化的新路？在城市更新的过程中，如何更好发挥金融的力量？6日，在“更持续·新发展”——2025年上海城市更新路演推介活动暨城市更新研讨会相关分论坛上，这些问题得到一一解答。

范式革新：超大城市更新的上海样本

上海城投伴随上海城市发展30年，深度参与陆家嘴超高层建筑群、司南公馆历史风貌保护、新江湾城成片开发等标志性项目。其旗下城投控股早在20多年前就启动新江湾城的更新，将9.45平方公里废弃机场改造为高品质国际社区，近年又在黄浦区外滩小东门地块获7宗零星用地开发权，持续探索中心城区更新模式。

“上海的城市更新是历史与现代、规则与包容、体系与创新的高度融合。”上海城投控股股份有限公司党委书记、董事长张辰表示，企业在上海五个中心城区七个项目中，六个涉及历史保护，逐步形成对超大城市更新的独特理解——不仅是建筑物理空间的改造，更是文化肌理、生活方式与城市功能的系统性重塑。

位于黄浦区老城乡的露香园项目，是上海大规模旧改与风貌保护结合的标志性项目。该区域2002年启动动迁时，每平方公里人口密度达12万人，堪称“上海最拥挤地块”。城投控股耗时8年完成超1万户动迁，随后以“延续历史肌理、塑造现代生活”为目标，开启长达15年的开发建设。

针对历史风貌区更新的长效运营难题，城投控股提出“跳出传统地产逻辑”，探索金融创新与片区运营协同。2024年，企业发行上海首单保租房REITs，尝试通过“债型开发向股型运营”转型，以长期现金流支撑高投入、长周期的更新项目。

“未来计划将REITs与城市更新深度嫁接，通过金融工具平衡保护投入与收益，激活街区商业、文化等复合功能。”张辰表示。

上海城投控股的故事是个标本。近年来，上海城市更新以“人民城市”重要理念为核心，逐步形成五大创新范式，为全球城市治理提供了上海样本和中国方案。

——从空间更新到民生重构。上海以“两旧一村”改造为抓手，将城市更新与民生改善深度融合。在静安区，蕃瓜弄小区通过“原拆原建+居民回迁”模式，仅用220天即完成从危房到现代化社区的蜕变，创造“拆建速度与居民满意度双高”的城市更新案例。

“城市更新的终极目标是让每个居民都能在发展中获益。”上海市住建委副主任高世昀说，上海通过“15分钟生活圈”建设、适老化改造等举措，将更新成果转化为市民可感知的幸福指数，如徐汇区乐山社区通过“内外兼修”式的更新，同步提升住区品质与街区活力，实现“老社区、新生活”的有机转型。

——技术创新驱动：数字化与低碳化双轮赋能。上海将科技创新作为城市更新引擎，构建“数字底座+绿色基建”的技术矩阵。徐汇区康健路旧改项目采用装配式建筑和BIM技术，较传统工艺减少2/3碳排放，创下“一年竣工交付”的上海速度。联合国人居署专家雷米·西斯平评价说：“上海在城市更新领域中的数字化存档、低碳技术应用等领域的探索，为发展中国家提供了可复制的技术路径。”

招商蛇口上海公司常务副总经理赵清宇说，招商蛇口在静安里项目的更新过程中，引入前沿技术与理念，为城市更新提供技术支撑与资源保障。例如，基于三维激光扫描技术和历史文献考据、现存构件取样分析及专家论证，从根源上维系建筑的文化基因。

——可持续发展：从项目平衡到系统统筹。针对城市更新中的资金与资源瓶颈，上海创新“跨区域统筹+长效运营”机制。在青浦区蟠龙天地的城中村改造中，上海相关部门联合开发商瑞安房地产通过“成片开发+产业导入”模式，整合土地资源并引入文旅业态，实现经济效益与环境品质的双重提升。

土耳其伊斯坦布尔科技大学教授法提赫·埃伦认为，蟠龙天地、静安里项目等通过跨地块容积率转移实现资金平衡，为超大城市存量更新提供了可持续的金融模型。

——历史文化传承：在活化利用中延续城市文脉。值得一提的是，上海创新探索“保护-利用-创新”的文化传承更新模式。武康路-安福路片区通过“分级分类保护”，对武康大楼等文保建筑实施“最小干预”，同时引入咖啡文化、艺术展览等新业态，使历史街区成为“鲜活的博物馆”……

同济大学教授伍江认为，城市更新应从粗放型、增量型发展转向存量型、精致型发展，以人民城市理念为核心，提升城市功能，保护历史文化遗产。

从黄浦江滨水空间的公共化转型，到旧里弄街区的“微更新”，上海以“传承不泥古、创新不离根”的智慧，构建了“人民性、系统性、可持续性”的更新范式。正如中国建设科技集团专家陆地所言：“城市更新不是推倒重来，而是让老建筑呼吸新空气，让新空间生长旧记忆。”

技术赋能：绘就可持续更新新图景

城市更新如何走出一条数字化、智能化、绿色化的新路？科学技术如何通过协同创新，助力突破城市更新发展瓶颈？在6日举行的“新质变·更未来”——城市更新技术迭代与实践创新研讨会上，《城市更新技术共同体倡议书》发布，并深入探讨更可持续的城市更新技术发展新图景。

《城市更新技术共同体倡议书》旨在构建一个开放共享、深度融合的协作平台，通过汇聚跨领域智慧与资源，以开放协同破除壁垒，以务实合作凝聚合力，系统性、智能化、可持续地驱动城市的全面焕新与活力重生，实现多方共赢的长远发展格局。

“城市更新不仅仅是对城市物质空间的改造，更是一种综合性的社会、经济和环境的发展过程，已经成为各国实现可持续发展的重要议题。”联合国人居署中国办公室高级顾问张振山在致辞中表示，上海、北京和广州等很多中国城市在城市更新方面的成功经验，为全球城市提供了宝贵的借鉴。

上海市住房和城乡建设管理委员会副主任韦冬说，面对城市更新行动中质量与可持续性提升的迫切需求，上海要坚持以技术创新为引擎，驱动城市更新迈向更高质量、更高水平的新阶段，实现可持续发展的宏伟蓝图。

“技术创新是实现高品质城市更新的引擎，标准引领是行业高质量发展的关键，协同共创是突破技术瓶颈的加速器。”华东建筑集团股份有限公司党委书记、董事长顾伟华在致辞中表示，新揭牌成立的上海城市更新技术中心，将联合技术力量，整合各方专业资源，全力落实上海市政府对城市更新工作的战略部署和要求，助力上海打造宜居、宜业、宜学的美丽城市。

华建集团是2024年《上海城市更新绿皮书——技术指引/指南/标准年度报告》承编单位。华东建筑集团股份有限公司党委副书记、总裁沈立东会上介绍，该书系统地梳理和全面总结了上海在城市更新标准创新方面的推进情况，为未来的技术创新和技术规范、标准规范的优化提出了方向和建议。

全国工程勘察设计大师、华建集团华东建筑设计研究院总建筑师郭建祥以虹桥机场T1航站楼的迭代更新为案例，表示城市更新需要通过精细化的规划设计，结合本土地域文化和技术创新，融合历史、当代和未来，实现经济价值、历史价值、文化价值、使用价值的共赢。

从宇宙瓷厂到陶溪川，一个老厂区的更新既能焕新产业，也能激发人的活力。景德镇陶文旅控股集团党委书记、董事长刘子力介绍，如今有数万个国内外年轻创客在景德镇从事陶艺和其他非遗手工艺，在社群重构中赋予了陶溪川全新的人文价值。

上海沪宝科技集团有限公司总经理王颖认为，城市更新应从“产城人”转向“人城产”逻辑，提升民生体验，筑牢人文厚度。

上海地产集团有限公司总规划师沈果毅呼吁，要将滨水空间改造、TOD上盖开发等实践转化为技术规范，破解垂直混合利用难题，推动更新项目可持续落地。

金融助力：激发市场化更新新动能

城市是现代化的重要载体，城市更新是推动城市高质量发展的重要途径。在城市更新的过程中离不开市场化、专业化的金融力量深度融入。上海着力构建并完善“政府引导、市场运作、公众参与”的城市更新格局。

城市更新必须统筹算好民心账、长远账、整体账。上海住房和城乡建设管理委员会副主任马韧表示，在实践中，以建设银行为代表的众多金融机构，从创新城镇化建设贷款，到与上海市政府战略签约，有效破解了项目融资、可持续运营等核心难题。以创新思维，推动政府、市场、社会三方协同，找到利益的交汇点。

中国建设银行上海市分行党委书记、行长刘军介绍，建设银行为上海城市更新提供综合金融解决方案，累计授信支持上海“两旧一村”等项目超100个、金额超2000亿元，升级打造“造价+监管+金融”组合服务。

深耕“城市更新+住房租赁”领域，为住房租赁项目提供信贷资金超510亿元，可提供房源超15万套；上海市首家为配售型保障性住房项目提供融资，贷款余额同业第一；优化存房养老业务，推动城市活力提升与产业转型发展；积极支持工业上楼、设备更新、传统商业设施更新改造；将特色消费金融场景融合到更新改造后的商圈、社区和街巷……建设银行开展了一系列的探索实践。

“为进一步激发民间投资活力，完善经营主体参与城市更新项目建设的机制，上海将建立健全长效机制，并规范实施政府与社会资本合作的新模式。”马韧表示，同时上海将积极向社会资本推介投资项目，通过一系列积极有效的政策措施，激励更多企业投身于城市更新、民生改善以及产业集聚等关键领域的项目建设和运营中。

建信信托有限责任公司副总裁王业强说，城市更新项目普遍投入规模大，回报周期长，除了政策方面的支持外，也需要充分的金融支持和社会参与。信托业也希望在城市更新中发挥相应的作用。一方面在资金提供上，综合各类金融产品打造城市更新的耐心资本，另一方面利用信托天然的法律和制度优势，参与债务风险化解，通过设立信托结构，实现房地产企业与集团整体的风险隔离，有效解决债务重组的常见难题。

上海城市更新建设发展有限公司副总经理、上海城市更新开拓者联盟副秘书长杨珂拉说，上海前期的大范围城市旧改得到金融的支持，但是城市更新是非标产品，涉及的范围特别广。“我们期待管理部门、金融机构、统筹主体、实施主体共同努力，跨前一步，让各方面融会贯通，让上海永续更新。”