位于普陀区的长寿路商圈曾是上海商业的一块招牌，但在大量综合体崛起后，它却逐渐陷入沉寂。直到去年九月底，被称为普陀新天地的鸿寿坊开业，烟火气再次点燃了长寿路。节节攀升的客流，见证着实体商业在上海依旧有蓬勃的生命力。而一个商业体的火爆，也让整个商圈都坐不住了。

在历经近一年的装修和调整后，近日，长寿路上堪称一代人回忆的亚新生活广场焕新开业。历经波折的亚新，要如何续写新故事呢？

初夏夜幕将至，亚新生活广场浓浓的市井味扑面而来，串串、火锅、烧烤、铁锅炖，吸引不少食客排队驻足。

“商业气氛很好，看着挺火爆的，生意也挺好的！”“好久没来，今天一来就看到，哇，现在都变成美食街美食城啦！”傍晚六点，不少餐厅已经开始排队，这份火热让周围居民十分感慨。

亚新生活广场的繁华热闹背后，是一场耗时多年的蜕变。1996年，亚新生活广场开业，是上海第一家由厂房改造而来的购物中心，宽敞的中庭和招商超前，使得这里成为市民追捧的“明星级”购物场所。不少明星歌友会、签售会就曾在这里“出圈”。

但好景不长，2009年开始，上海新增的购物中心项目如雨后春笋崛起，面对新生商业体以及电商的双重冲击，跟很多老牌百货一样，亚新也逐步陷入低迷期。

2019年，亚新试图谋求转变，与国际知名商业集团合作，试图重新定位，洗牌商业模式，但最终因种种原因未能成形。2021年，上海音像城关闭，亚新生活广场试图引进“虬江路专区”，想打一次转型的翻身仗，但仍没能逆风翻盘。到去年，亚新已经背负上了“上海最落魄商场”之称，场内正常营业的商家稀少，客人更是寥寥无几。

在采访中，附近居民就向记者“吐槽”商场的落魄。“我住在这里20年，就看着它越来越不堪。一楼、二楼现在都关了，反而是曹家渡造起来了，还有旁边旭辉里、189弄购物中心，人流都吸过去了。那没人气也要想想办法，把这里搞起来。”

当然，这些“反复折腾”也与亚新生活广场本身的变故的有关。据公开消息，商场产权原本由上海明虹投资有限公司、上海昆仑商城有限公司以及13户小业主共同持有，后由于大业主经营不善等种种原因，亚新生活广场被列入重整计划。

虽说调整业态可以带动商业能级和区域经济，但要解决历史遗留问题、腾笼换鸟也实属不易。去年7月，亚新开始重新装修，准备招商，第一步就是妥善处理小业主，收储店铺统一升级。负责人介绍，仅收小业主产权以及提升商场旧貌，就花费大量资金，从之前定的七八百万投资额一路追加到两千多万。

第二步是对商业体的精准定位，相比较去年十月开业的鸿寿坊主打“精致烟火气”，亚新将自己定位为“市井烟火气”。

亚新生活广场项目负责人吴沨华向记者介绍，亚新要做一个“双重看点”的商场，晚上做“夜经济”，白天则做“银发经济”。因为根据他们现场调研，来亚新的客人中，中老年人比较多，所以招商中引进了一些康养和聚会的品牌，来满足中老年人退休生活的需求。

考虑到长寿路周边商业较多，第三步是在招商基础上提升服务，适当实施租金优惠，以此错位引商。五月份，商场招商率已达93%。像这家带二人转演艺的东北菜很早就锁定了亚新，这也是其在上海区域设的最大的一家门店。

一开了多家连锁的夜宵店，即使在附近新会路上已经有了铺子，也选择在亚新继续落子，租金相较于新会路门店便宜了三分之一，但人气不差一分。

说到选择亚新，一火锅店负责人底气十足：“长寿路附近集中点就在亚新生活广场200米左右的范围，夜宵场所也是在这个附近。周五、周六我们家排队都在一百多桌以上。”

另一方面，街道实地考察中发现，商场装修过渡期内，仍有大量外卖小哥在这里取餐，如何在商业提升的同时，更好履行社会责任？长寿路街道与商场协商，建设配备了户外职工爱心接力站，提供休憩、餐食服务，一侧还设立换电站，满足小哥们的需求。

历经波折的亚新生活广场，是上海实体商业的见证者以及经历者，在经过近一年装修和调整后，又重新进入大众视野。五月到六月间，大量新店铺将陆续开业。运营方坦言，这次改造的投入可谓不计成本，因为，若选择坐以待毙，亚新只会定格成为一段历史，只有咬牙做下去，才有可能获得成功。