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买房“负首付” 是馅饼还是陷阱?

2023-05-27 17:04:09 看看新闻Knews综合

买房首付为零、还能倒拿数万元的装修款?最近,多地房产中介推出名为“负首付”的购房方案,声称能帮助自有资金不足的购房者实现购房目标。


网传重庆市巴南区某房产中介在朋友圈里发文说,一套83万元的精装房,客户首付4万元,放款后返现5万元,相当于客户买房后倒拿1万。深圳市罗湖区一房产中介则在社交平台上介绍,一套评估价是570万元的房子,业主低价卖520万元。客户可向银行贷570万元全款买这套房子,还剩下50万元装修。



对于这些推介,有网友表示难以理解,认为很可能只是宣传话术,实际并没有操作可能。但似乎也有人跃跃欲试,认为只要有购房和贷款合同作保障,就不怕风险。那么,真相究竟如何?究竟是馅饼还是陷阱?


记者调查发现,负首付“与此前引发市场关注的“零首付”、“低首付”等操作方法类似,此前一般出现在二手房交易中,最近有一些新房开发商也开始用。主要操作有两种:一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力,二是开发商通过做高合同价格,帮助购房人获取更高额度的银行贷款。如果开发商返还的资金超过首付款,或银行贷款金额超过房产原价,“负首付”就“实现”了。



举例来说:假设一套100万的房子原先首付为20万、贷款为80万。将购房合同价做高到130万,则首付为26万、贷款为104万。据此购房者“骗取”的贷款额为104万减去80万,即24万。拿这20万去缴纳20万首付,还多出了4万元。



有中介介绍,所谓的“负首付”有时还需要借助经营贷或消费贷的力量。购房者在房产中介或开发商的帮助下,被“包装”成小微企业主、个体经营者,并以此身份向银行申请利率相对房贷较低的经营贷、消费贷,贷出的资金则直接用于购房首付。对于购房者来说,不必动用现有资金。对于开发商来说,可以促进楼盘销售。


不过,与开发商和房产中介的鼓吹形成鲜明对照的,是银行方面的谨慎态度。


工行深圳分行一名房贷经理就直接提醒:如果首付款不是购房者自有资金,银行将不会审批通过贷款合同。如果有工作人员违规发放了贷款,银行将有权收回全部房贷,产生的风险则由购房者承担。


事实上,所谓的“负首付”方案本质上是羊毛出在羊身上,购房者总的支出并没有减少,只不过是将从银行套现的房贷资金挪用成了首付款。这一过程中其实暗藏了诸多风险。



首先,采用这种模式,往往需要签署“阴阳合同”。这一方面违反了商品房销售的相关规定,没有如实备案;另一方面,还涉嫌违法套取和使用银行信贷资金,本身就是明令禁止的,还存在被银行断贷、被监管部门处罚的可能性。


其次,即使购房者成功拿到贷款,也会增加房贷月供。贷款金额越高、期限越长,月供也会越多。这不但会加大购房者长期资金压力,也会增加房贷违约风险。一旦发生断供,购房者和银行都会面临损失。


目前,“负首付”这种暗中有坑的营销行为,已经引起了监管部门的注意。广东省惠州市惠阳区住建局日前印发通知,要求严查首付贷、返首付、零首付,以及发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。深圳房地产中介协会也发布相关提示,严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。



在易居研究院研究总监严跃进看来,层出不穷的“负首付”、“零首付”花式营销,已经涉及了虚假宣传、超贷、骗贷等多种违法违规行为,看起来似乎是帮购房者缓解了压力,但实际上却会给购房者带来不可把控、不可预料的巨大风险。购房者要提高对地产销售话术、银行贷款策略的辨别能力,对仔细研读购房合同,尤其注意确认付款的主体、时间和违约责任等内容。购房者同时要关注政策变动,对于监管部门三令五申的要求,平常就要留心。比如,多地最近就发文,要严防经营贷、消费贷的资金进入楼市,对此,购房者也应据此加强防范。


严跃进同时表示,建议监管部门加大“花式骗贷”的监管力度,发现开发商或中介机构存在类似的营销话术之后,就要及时介入,并向购房者和公众普及宣传其中涉及的法律问题。银行方面也要加强贷款审查,严把资金关口,并防止个别工作人员监守自盗。而不管哪个环节,一旦出现违法违规行为,都要严肃追究其责任。


(看看新闻Knews编辑:金梅 翟静 陈昱卉)

版权声明:本文系看看新闻Knews独家稿件,未经授权,不得转载
关键词: 贷款购房房地产银行中介违约

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