千挑万选的房子，眼看就要封顶，却因开发商“爆雷”而烂尾，钱房两空，这简直是购房者最糟心的噩梦。七年前，上百户业主怀揣安家梦想，买下了上海周浦某小区的房产，不料开发商资金链断裂，项目停工查封，安居梦随之破碎。

经过漫长的等待与不懈的司法努力，转机终于到来。最近，业主们陆续拿到了期盼已久的房产证，真正走进了属于自己的家。司法力量是如何解开这个“死结”，实现“保交楼、保民生、保稳定”的？这背后是一场多方协力的破局行动。

七年等待，从希望到绝望

范女士在2019年底为父母买下了同小区的一套一室一厅，方便照顾。她对这里很熟悉，因为自己就住在小区早期开发的楼盘里。本以为给父母安排好了养老居所，没想到等来的却是项目停工的消息。“我们得到了银行通知，说商业贷款放不下来了，开发商可能爆雷了。”范女士回忆，当时房子已近封顶，谁都没想到会烂尾。

同样备受煎熬的还有陈先生夫妇。2019年，他们买下一套91平方米的房子作婚房，购房时楼盘临近封顶，没想到会因为开发商资金问题陷入停滞。“买房子时我老婆还没怀孕，现在二胎都出生了，等太久了。”漫长的七年里，他们只能辗转租房。

由于开发商深陷金融借款合同纠纷，2023年12月被上海金融法院立案执行。申请执行人对小区部分不动产申请查封，范女士和陈先生买下的房子就在其中。如果直接进行司法拍卖，业主们的权益将无法保障；但不处置，债权人的利益又难以实现，执行陷入两难。

“府院联动”破僵局，关键一招是“换押”

“我们觉得，一定要让这个项目活起来，让烂尾楼能够完工，这是解决问题的关键。”上海金融法院执行局法官杨现正说。

法院调查发现，项目只差最后的结构封顶，但因资金断裂，工程停滞，产证无法办理，原贷款银行也停止了按揭。僵局如何破解？

法院通过法拍尚未销售的房产，将获得的资金用于烂尾楼续建，随着资金到位，项目复工，烂尾楼顺利封顶。同时，在府院联动支持下，申请执行人找到了一家新的银行，通过引进第三方资金，使得小区查封房产得以盘活。

杨现正法官告诉记者，把原来达成了贷款协议合同、但是没有放款的银行，换成新的银行，由新银行给业主提供贷款，新注入的按揭贷款，一部分用于完成项目建设，剩余资金会进入监管账户，用于清偿债务。

渤海银行上海分行设计了专项方案：由新银行接过后续按揭贷款业务，但前提是项目必须竣工并取得“大产证”。“我们放款的对象是法院裁定认定的债权方，钱并不打给开发商，这样就形成了一个资金闭环。”渤海银行上海分行信贷部经理黄海解释道。

打通“最后一公里”，业主终于拿证入住

随着资金到位，项目复工，顺利封顶并验收。法院推动当地房地产交易中心、税务等部门，打通办证过户的“最后一公里”，让业主们陆续拿到产证，住进新家。

“心情肯定很好啊，终于拿到房子了，父母可以住进来了。”范女士的喜悦溢于言表。陈先生的房子正在装修散味中，他期待着早日搬进新家：“奋斗了六七年，终于能装修好住进来了，还是挺开心的。”

创新处置，实现资产与权益“双赢”

在保障业主安居的同时，法院也着力兑现债权人的合法权益。为实现资产价值最大化，执行团队创新了处置方案。上海金融法院执行局局长金殿军表示，对于未售住宅，根据面积、楼层、朝向差异，实行“集约化上拍、菜单式竞买、灵活性变价”；对于未售车位，通过“打包上拍、分拆竞买、价优先选”的模式，既满足业主停车刚需，也实现了资产价值最大化。

目前，该小区已完成90余套房产的销售和产证办理，51个车位的司法拍卖程序也已启动。一场持续七年的安居困局，在司法与行政的合力下，终于找到了通往圆满的出口。