“盘活二手房是市场活跃的来源点和起点。要持续推进‘存量房产消化和增量住房优化’两个工作的统筹，真正助力住房市场的高质量发展。”

新“沪九条”出台后 楼市发生哪些“化学反应”？

刚刚过去的5月，房地产市场走势备受关注。继央行等部门出台“517”新政后，热点城市陆续出台落地政策，为楼市添一把“火”。

在一线城市中，上海打响了落实“517”新政的“第一枪”。5月27日，上海印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，除了调降住房贷款首付比例和房贷利率下限外，还对住房限购政策进行“松绑”，包括非本市户籍购房社保年限由5年调整为3年、多子女家庭可额外增加一套购买名额等。

被称为新“沪九条”的举措出台不久，就收获了市场的积极反馈。上海一位房产中介表示，这几天，楼市一线活跃度明显提升，“门店咨询和带看量都翻倍了，主要是关注小户型的刚需购房人群，大户型咨询量也有所增加。”

上海楼市新政出台后，售楼处人气“升温”

除了客户量的显著增长，某售楼中心的一位负责人还发现了客户群体的变化，“受到放松限购的影响，外地户籍社保满三年的刚需型购房者集中入市，占到带看和成交增量的五成左右。此外，多孩家庭改善型需求也得到集中释放，占到增量的三成左右。”

发生变化的还有供需双方的心态。新“沪九条”落地后，“等一等”、“看一看”、“涨一点”成了不少房东的口头禅，从价格让步、让房子尽快出手，到如今“跳价惜售”，房东的底气明显看涨，而买家因为购房门槛降低后竞争者增加，怕好房源不等人，也加紧行动起来，从看房到成交，周期明显缩短。

买家的活跃度超过卖家，也体现在了实实在在的数据上。沪上一家较大的中介机构的数据显示，新政后一周，日均新增挂牌量较前2个月的日均数据提高40%，而同期的成交量涨幅，却超过60%。

从全市范围来看，新政落地一周内，上海二手房成交量超过6000套，日均成交超过860套，受到翘尾因素带动，5月网签总量超过4月。

二手房市场被激活，新房市场也在升温。上周，全市新建商品住宅成交面积约15.5万平方米，环比增幅达到近35%。而从新房供应来看，上周新增供应面积近22万平方米，环比增长45%。

上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱表示，上海率先呼应“517”新政，充分考虑了刚需和改善购房的需求，无论是首付比例下降还是房贷利率调整，都较大程度降低了购房门槛。此外，还对非户籍单身、困难家庭、多孩家庭、离异、赠予等情况予以通盘考量，真正实现了差异化、分区域调整，能有效提振市场信心和活跃度。

易居研究院研究总监严跃进也有相同的感受。在他看来，新政带来的“化学效应”能够催生交易的正向循环，“那些有置换需求的房东只有把二手房卖了，手里的资金充裕了，才有底气和能力挑选更好的房子，特别是在上海这样的大城市，高品质的户型会更加卖得动。”

上海“打样” 一线城市成为“风向标”

上海积极行动，也在全国范围内起到了一定的表率作用，新“沪九条”推出第二天，广州和深圳也先后“官宣”了进一步优化住房限购政策、信贷政策等措施，提升楼市热度。

在深圳，有购房者连夜前往售楼处下订，也有门店中介通宵带客看房。深圳贝壳研究院数据显示，5月29日至6月2日的日均签约量环比5月1日至5月28日的日均签约量，二手房增长67%，新房增长107%。

而广州作为一线城市中首个取消限售和首套房首付比例下限降至15%的城市，新房成交量也出现翘尾情况，5月的最后一天，新房成交量为645套，远超前30天150套的日均成交量。

严跃进注意到，一线城市接力出招，对非一线城市，尤其是周边的二线城市带来了非常好的示范效应，多个城市紧随其后，跟进落实“517”楼市新政。

沈阳、天津等热点城市近日均将首套房和二套房最低首付比例分别降至15%和25%，并取消首套和二套房房贷利率政策下限，同时，沈阳宣布全区域解除限购限售，不再实施新建商品住房销售价格指导；安徽、浙江、江苏多地同样加大了住房信贷支持，实现房贷利率市场化。

据统计，全国超八成城市已开始执行最新房贷政策，300多个地级以上城市中，明确执行15%首套房首付比例的超过200个，取消房贷利率下限的超过250个，其中，武汉、郑州首套房贷利率已经降至3.25%、二套降至3.35%，在二线城市中下调幅度较大。此外，还有200多个城市放宽了相关购房限制，购房政策全面走向宽松阶段。

在严跃进看来，房贷新格局已经形成，“‘低首付+低商贷利率+低公积金利率’的购房模式，将全面提振房地产销售市场的活跃度，对于后续构建全方位宽松的房贷政策环境也具有积极作用”，严跃进说道。

让楼市持续回温 盘活二手房市场是关键

针对6月及之后的房地产整体走势，业内也给出了乐观的预期。中指研究院的分析指出，随着核心一二线城市逐步落实各项举措，接下来市场有望进入政策兑现期。

不过，也有舆论担心，尽管政策力度在不断加大，但效应可能会逐步递减。对此，严跃进提出了不同观点，他表示，各地的政策细则落地时间不长，而房屋买卖从意向转化为成交量需要一个过程，随着时间的推进，政策效应将得到进一步释放。另一方面，6月恰逢房企年中冲刺的关键节点，营销力度势必有所增加，刺激观望者加速入市。

严跃进进一步指出，要推动楼市持续企稳回温、长期向好发展，盘活二手房市场是一个重要抓手，这也是为何新“沪九条”中，多条举措都指向了二手房。

具体来看，包括进一步扩大“限购人群”可购买的区域，将非沪籍单身人士购房区域扩大至外环内二手房，同时下调了社保和个税缴纳年限要求。

此外，还支持企业购房用于职工租住，对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住，不再限定购买住房套数；探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给。在“以旧换新”方面，对符合条件的家庭提供补贴，如住房置换期间过渡租房、装修搬家等。

“这些举措既创造了市场上的二手房供应，又增加了市场上的二手房需求，既保证了住房的民生性，又能盘活存量房源，加速二手房流动，从而促进整个市场平稳健康运行。

不止上海， 为了打通置换链条的堵点，截至目前，已有超过70城推出“以旧换新”相关政策，多城明确鼓励或推动国企收购二手住房，为卖旧买新“搭桥”，或是鼓励开发企业、经纪机构、购房人三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”等。

“盘活二手房是市场活跃的来源点和起点”，严跃进表示，随着各类政策的持续优化，更为宽松的政策面正逐步形成，要持续推进“存量房产消化和增量住房优化”两个工作的统筹，真正助力住房市场的高质量发展。