“在整体经济政策没有重大调整和变化的情况下，2016年下半年到2017年第二季度，房价的增幅或将呈现减缓的趋势。”在7月6日下午召开的《中国住房2016中期报告》发布会上，中国社科院财经所战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞向媒体公布了对今年房地产市场的分析，并对今后的走势作出了预测。

他表示，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期，持续的政策刺激与有力的制度变革的力度，决定调整幅度和时间提前或者延后，但2016年全年商品房销售有望创历史新高。

从今年年初开始，房地产市场一度回暖。

报告显示，全国商品住宅平均销售价格增幅3月为最高，2016年商品住房库存预计比2015年降低约0.5亿平方米，上半年房地产投资对GDP增长的贡献为0.37个百分点。

但今年5月的数据反映出房地产市场有运行放缓的新迹象。

报告显示，今年1～5月，我国商品房销售额3.68万亿元，增长50.7%，与2016年1～4月相比，1～5月增速回落5.2个百分点。1～5月，住宅销售面积比1～4月回落4.6个百分点，销售额回落8个百分点。

此外，住房价格上升城市数量不断增多，城市间分化持续加剧。

倪鹏飞认为，当前市场的总体回升是由于政策促进和市场预期的变化引起的，市场分化是由于各城市不同的基本面，以及对统一政策的不同反应，以及城市间的市场联动所传染导致的。

他指出，目前房地产市场有五个问题需要关注。

首先是空间错配持续加剧，住房结构性过剩与结构性短缺并存。“过去我们讲分化，但现在重新用一个新的概念——错配，就是需求多的地方供给少，供给多的地方需求少，导致了城市间的销售不够或者库存积压，这是非常重大的问题。”

其次，尽管我们现在库存很大，但是代表未来供给水平的开工面积同比增速持续快速增长，这样就形成新的库存。

报告显示，今年1～4月，我国房地产行业新开工面积增速为21.4%，达到2011年11月以来的最高值，与之相比，5月增幅有所放缓，增长率为18.3%。

倪鹏飞发现，现在有的三四线城市一边“消化”库存，一边继续投资“补仓”，“这是源于地方经济增长和财政的压力，所以很难去库存，原来的库存还没去完，新的库存又来了。”

此外，房价地价波动比较大，尤其是一二线城市房价地价呈现波动比较大；信贷增长波动比较大，房企资金来源松紧失当交替频繁，企业负债率创历史新高，三、四线及以下城市高库存房企面临资金链断裂的风险，而房地产投资后劲不足。未来经济下行压力依然较大。

报告指出，一方面，2014年下半年以来一系列旨在去库存的政策措施促进了市场回暖、投资回升，去库存也有了明显成效。另一方面，针对一线及个别热点城市今 年年初特别是3月房价的快速飙升，中央和相应的地方政府及时出手，调整了部分调控措施，政策调整的时机、力度总体把握比较得当。

“但调控中也出现了一些问题。”倪鹏飞指出，从国家层面上，政策连续加码力度稍大，预期管理不够成熟，缺乏对城市间联动关系的考虑，一二线城市的市场监管没及时跟上，土地供应政策较为被动，同时，三四线城市有关释放需求、调整供给的实质性制度性政策出台不多。

报告建议，政府应确保住房市场短期内平稳回落，避免剧烈调整，确保住房市场长期可持续稳健发展。

同时，报告建议国家调整城市发展的方针，即放开对大城市的限制，在大城市中心城区人口超过最优规模时，建立多中心，解决城市病。将大中小城市、小城镇协调发展和以城市群为主体形态结合起来，全面发展城市群内的中小城市和小城镇。

“落实到房地产上，一方面，放开一二线城市人口限制，加大一二线城市和城市群内中小城市的土地和住房供应，实现住房供需匹配，促进住房市场的空间收敛，带动住房投资增长。另一方面，采取相应措施，通过土地指标的空间交换制度，调节、限制三四线及以下城市的土地供给和住房供给，将库存逐步消化。”倪鹏飞强调。