杨浦定海路街道有着大量老旧小区，一些迷你小区自身体量小，物业费低至一毛八，物业管理长期陷于“收费低-服务差-居民不满意-收费难”的“死循环”。前不久，街道脑洞大开，试点了大规模“团购物业”模式，将12个位置相近、问题相似的老旧小区打包整合为11.2万平方米的物业服务综合体，团购物业，能破解老旧小区的管理难题吗？

保利物业经理马大武在小区里处理着停车发票等事务，一边对居民解释“我们是物业的”。他坦言，如今自己每天要给手机充三次电，因为管理的这些小区风格各不相同，遇到的问题也多种多样。

物业经理马大武的2026，是在暴走中“打开”的。不同于过去16年经手过的商品房楼盘，去年12月，他一下子成了杨浦区定海路街道12个“老小散”小区的“大管家”。

这12个小区建造年代从上世纪七十年代到2000年左右不等，体量最大的也不过才384户，有10个小区长期由托管物业兜底，每月每平方米物业费仅1毛8，居委干部常常充当着物业应急“救火队员”。

杨浦区定海路街道隆昌居民区居委干部王丽伟说：“你凌晨三点、晚上十一点，有时候睡觉时一个电话来了，紧急情况你得处理啊，没办法，人家也在水深火热当中。”

居民们更是苦不堪言，应急维修之类，经常只能靠自力更生、碰运气。

海州路105弄一位居民说：“只能自己去找人修，瞎找，看见小广告了，找一家价廉物美啰。”

另一位居民提起真事：“我一邻居，家里插座坏了没地方找人修，找来的人给他修，要价七千多块。”

有的小区也曾动过找正规物业的念头，但却找不到肯接手的公司。

海州路105弄小区业委会主任王秀华解释：“主要是价钱问题，体量小，但所有工作人员都还是要到齐，成本算下来不合算。”

对物业公司而言，迷你小区几乎没有盈利空间。那么，能不能将小小区们“化零为整”，来摊薄管理成本呢？定海街道最终决定，要将12个小区的2200余户、11个业委会，一次性“打包”管理，这能实现吗？

杨浦区定海路街道城建中心主任刘国锋说：“也没有一个成熟的可操作的模板，还有一个难是居民意愿的统一和业主大会的通过。”

方案公示，物业费成了“关键变量”，对于以前用托管物业的小区来说，每月每平方米物业费要从一毛八涨到八毛，无固定门岗小区涨到六毛，居民们自然要问，值不值？

腾越路465弄一位居民说：“我们多看到点光也就心定点，否则我多付四倍算什么意思呢？”

于是，二十多场“答疑解惑”会开进社区，要让居民们觉得，未来享受到的物业服务能配的上涨上去的物业费。

杨浦区定海路街道隆昌居民区居委干部刘亮亮打了个比方：“就像看普通门诊和专家门诊，托管物业相当于普通门诊，帮你表面修一修；专家门诊就可以把问题集中修复。”

同期实施的社区“微更新”改造，也在提升居民们的感受度。比如，建于1982年的九棉工房，就由政府率先投入经费，升级了非机动车充电车棚、增设电子门禁。

储运小区与九棉公房联合业委会主任张逸如说：“征询时他们确实有感受，现在至少规范起来，他们觉得很开心，所以大多数人投了赞成票。”

最终，11场业主大会上，物业开团的方案获得了超过七成的同意率，“老小散”终于觅得“专业管家”。接下去，保洁、保安、保修力量如何投放各小区？新上任的物业经理马大武，天天在各个小区里跑，用笨办法“找答案”。

马大武了解情况时说道：“包括公区灯的开关在哪个位置、自来水阀门在哪儿，我们要细化到这一步。目前可能还没达到居民预期，大概需要三个月磨合期，三个月后会有很大改变。”

每周街道、居委和物业还有联席会，协调解决各种实际问题。刘亮亮说：“总归要有一个应急响应的队伍。”

“团购物业”模式，能否破题老旧小区物业管理“质价困局”？这场试验还在继续。

杨浦区定海路街道办事处副主任陈怿表示：“接下来还会有一些矛盾需要破解，逐步实现‘服务升级、居民认可、居民缴费、服务再升级’的良性循环，让‘老小散’小区能享受到专业化的物业服务。”

目前，迷你老旧小区团购物业的做法仍处于探索阶段，能否长效发展还需看其服务质量、居民认可度等多方面是否经得起考验。街道表示，如果这一次试点成功，团购物业的经验还会向更多无物业小区拓展，也希望能为全市诸多面临类似困境的老旧小区，提供多一种选择。