个人交易不满两年房产增值税下降 影响大吗？

12月30日晚，财政部发布关于个人销售住房增值税政策的公告。个人(不含个体工商户中的一般纳税人)将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。公告自2026年1月1日起施行。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在分析新政影响时表示，这是房地产领域一项关键政策的调整。对于降低交易成本和积极去库存，尤其是促进一二手房联动等将带来积极的影响。

此次政策的核心变化是调整了持有住房时间不足两年的个人，对外出售房产时的增值税的征收税率。过去，个人出售此类房产需按照5%的征收率全额缴纳增值税，新政后则变为按3%的征收率缴纳。这显然有效减轻了卖家的税收压力，也使得房屋出售的成本下降。

严跃进指出，早在2024年，相关政策就已经明确对持有两年以上的住房出售免征增值税，即便是北上广深等大城市也是不征收的。这就意味着这次政策调整对持有两年以上住房对外出售的情况并无实质性的影响。最大的变化来自对持有未满两年的住房交易。

“对于一些因税费成本较高，而犹豫是否出售房屋的卖家来说，新政策可能成为推动其作出决策的重要因素，同时其可以更好地满足改善型住房需求。当房东出售旧房的成本降低后，他们更有能力跟意愿将旧房出售，进而换购新房。这种换购行为不仅满足了个人对居住品质提升的需求，也促进了房地产市场从存量房向新房的流动，推动整个房地产市场的升级与发展，所以是支持改善型需求的重要支持政策，这有助于促进新房，尤其是大户型新房项目的去库存。”严跃进说。

与此同时，新政对于认购次新房项目的积极影响显而易见。过去，持有不满两年次新房的卖家会倾向于将较高的税费转嫁给购房者。新政实施后，次新二手房的出售成本下降，有利于促进二手房市场的活跃，也使得一二手房联动的效应更加明显。而二手房市场的活跃又会带动新房市场的发展，形成良性循环。因此业内人士普遍认为，新政有助于促进市场循环机制的畅通和市场的向好发展。