楼市火爆、好房难求。一边是新开楼盘矜贵惜售，一边是买房人众持币求购。如火如荼的中国楼市里因此暗流频现。一些购房者转而寻找所谓有“资源”的内部人士，意欲通过“暗箱操作”的方式达成买房的愿望。近日，上海一中法院审理了一起买房人由中介牵线购买“内部房源”的案件。通过“关系”花了三十多万元总算如愿拿到确认单的何女士，却发现自己其实遭遇骗子重金打了“水漂”。由于提供假订房确认单的骗子在受到刑事处罚后无力退赃，何女士将房产中介告上法庭索赔。在这起混杂着刑事责任、中介和买房者本人过错的案件中，上海一中法院二审判决中介公司全额返还佣金3万元、意向金10万元，并按责任比例赔偿何女士10万元。

轻信“内部房源”三十三万换来一张假的确认单

2012年10月，何女士委托某房产经纪公司表示欲买某热销楼盘的商品房，经某房产公司联系介绍，尤某以帮忙认购该楼盘“内部房源”为名，收取了何女士10万元购房意向金。后某房产公司又通知何女士前往中介门店领取了订房确认单，何女士当场向某房产公司支付了3万元佣金，向尤某支付了20万元“办事费”。2013年5月，何女士发现该订房确认单系伪造，遂向公安机关报案。

尤某到案后公安机关扣押了他的个人财产，但其银行卡上余额不足500元，2014年10月，法院以合同诈骗罪判处尤某相应刑期，认定其诈骗何女士30万元，并责令尤某退赔，然而此时尤某所得赃款已挥霍殆尽未能退赔赃款。之后，何女士向某房产公司索赔，但某房产公司只同意返还3万元佣金。

退赃无望状告房产中介一审被判损失自负

何女士于2016年2月将某房产经纪公司告上法庭，要求返还3万元佣金、10万元意向金，并赔偿20万元损失。

一审法院经审理认为，某房产公司自愿返还佣金应予以准许，但何女士支付的购房意向金和办事费用均由尤某收取，且另案生效刑事判决已经认定由罪犯退赔，退赔部分也未移送执行，何女士直接要求某房产公司赔偿依据不足。

因此，法院判决某房产公司返还3万元佣金，驳回了何女士其他诉请。拿到这份判决书后，何女士自然不服，遂向上海一中法院提起上诉。

二审认定中介有重大过失需承担相应赔偿义务

上海一中法院二审审理后认为，对于10万元意向金，虽于刑事判决中先行确认了尤某的刑事退赃义务，但某房产公司作为连带安全保证人，亦应当承担民事返还义务。对于何女士支付20万元“办事费”遭受的损失，鉴于某房产公司作为一家专业中介机构，面对尤某提供的虚假《客户订房确认单》，理应具备比普通购房者更高的鉴别意识与能力，但其在未经核查程序的情况下，即通知委托人到店支付报酬，严重违反了居间合同的安全保障义务，客观上对于尤某欺诈目标的实现负有重大过失责任。而何女士本人意欲通过非正常途径取得涉案小区的购房资格，自身也存在明显过错，据此，改判某房产公司向何女士返还佣金3万元，返还意向金10万元，赔偿损失10万元。

【法官说法】

本案主审法官李兴

近年来，本市房地产市场交易价格涨幅明显，商品房楼盘房源紧俏，在此背景下，所谓通过“内部渠道”购房的不正常现象在审判实践中已有所反应。

在这起案件中，尤某系以虚构内部房源的欺诈方式获得了某房产公司与何女士的同意，介入了某房产公司对何女士的居间活动，承诺为何女士取得涉案小区的房屋认购资格，从民事法律关系角度而言，属于以欺诈方式并存性地加入居间合同关系，与某房产公司共同承担了对何女士的居间义务。因此，某房产公司应当对何女士支付的购房意向金担连带安全保证义务，督促确保该笔款项真实流向开发商。对于尤某擅自侵吞该笔款项的行为，某房产公司虽然没有恶意合谋，但由于其错误信任和疏于监管产生了不利于委托人的实际后果，已经违背了自身的安全保证义务，其应当承担连带返还该款项的民事责任。

而就何女士给付尤某“办事费”一节，某房产公司并未与尤某蓄意合谋，不存在故意隐瞒事实或提供虚假情况的行为，但是其作为受托的专业房屋中介机构，应当在居间活动过程中依照诚实信用的原则，对委托人尽到勤勉、谨慎的调查、审核义务，承担相应的交易安全保障责任。另根据何女士自认的事实，其在委托某房产公司进行购买涉案小区商品房的居间活动时，就已经知晓该项居间业务并非通过正常方式进行，从其认知水平和主观意愿方面考量均存在明显过错，故在综合衡量某房产公司与何女士在损失形成中的过错，认定双方应当各自承担50%的责任。

【司法观察】

全国多地连续出现热销楼盘发生“内部关系”争抢房源购房资格新闻，综观嘉兴楼盘229名“关系户名单”泄漏等各地发生的类似案事件，楼市火爆的背后各类问题纠纷已逐步显现并有加剧之势。

据悉，2017年初上海一中法院亦曾审理涉及内部房源认购的一起案件。该案中购房者为了取得徐汇区某处新开发楼盘的房屋认购资格，向该楼盘开发商的销售总监个人账户支付了30万元费用，以非公开方式取得了订房资格，后购房者以该销售总监与该楼盘开发商为被告诉至法院。此类现象已并非个别，上海一中法院对这类案件进行梳理后发现以下突出问题：

一、部分楼盘开发商内部监管不严，销售、管理人员利用职权以非公开渠道进行房屋销售，并从中牟利，私自向购房者收取高额费用。

二、部分中介机构违背执业规范，主动从事所谓“内部认购”的居间活动，散播房源紧俏的信息，促使客户通过非正常渠道购房，支付额外费用，忽视对客户的交易安全保障责任。

三、部分购房者存在不理性购房心态，受市场价格波动影响，产生急于抢购楼盘的情绪，忽视交易风险，主动寻求非正常购房渠道，支付不正当费用。

“内部认购”现象扰乱了商品房交易市场秩序，助长了不理性的购房情绪，甚至引发商业贿赂与诈骗犯罪问题，亟需引起重视，对市场主体进行风险警示，加强对开发商与中介机构的管理措施。

（看看新闻Knews记者：吴海平 编辑：刘喻斯）