上海目前最大体量的购物中心真如环宇城MAX正式对外开业，这也标志着红旗村改造项目正式收官。历经近十年时间，曾经“脏、乱、差”的红旗村是如何实现蝶变的？作为上海首批城中村改造项目，它又给后来的城中村改造带来哪些启示。今天的《人民之城更新2023》系列报道，让我们去了解一下当年上海中心城区最大的“城中村”改造项目——红旗村的故事。

12月23日，上海最大体量的购物中心，真如环宇城MAX 终于开门营业了。几位原红旗村村民，迫不及待的在开业当天就组团前来，他们要亲眼看看记忆中的老土地，变成了什么模样。“这个商场太好了，精致。”“我们一直是红旗村从小长到大的，但这个地方以前是比较脏乱差的，现在改造后腾笼换鸟，非常的高大上，和老早是不好比的。”

红旗村，就是如今这个巨无霸商业体的“前世”，10年前，它是上海中心城区最大的城中村，东至真如港、南至中宁路武宁路、西至曹杨路、北至铜川路，占地约586亩，村里有着果品、水产等9个大型市场，还有连成片的无证照印刷厂、冷库，满地污水垃圾。

2014年，以脏乱差出名的红旗村，被列入了上海的第一批“城中村”改造项目，但当时，城中村改造要怎么筹钱、怎么征收，还没先例可循。肖继云作为上海中环天地投资有限公司原常务副经理，退休前参与了红旗村改造的整个过程。他还记得，当时红旗村内不仅市场繁杂，还下有铁路货运，上有高压线，开发成本显而易见的高，不少开发商都是来看一眼，就赶紧绕着走。“没有先例，有的人在过程中已经是作为城市户口了，怎么处理？土地的界面资料不全。”

难度还不仅如此，更在于改造会动村里的市场，那就一定会动到村民和村集体的利益上。像原本属于村集体经济的山华水果市场，一度做到摊位600余个，年销售水果约70万吨，村民一年仅分红就能拿到十多万。“山华市场关闭的时候，就是对集体经济是产生了一定的影响，改变了一个居住的环境，大家都喜欢，但是收益减少，这方面大家都会有想法。”

开发商中环天地与红旗村方面，经过了多轮谈判，最终搁置争议达成了11条原则意见，确定了土地边界、房屋权属等具体操作外，同时明确，土地征收后，村民会得到一笔类似过渡费的钱，按当时上海每月基本工资收入发放。而红旗村集体经济组织，上海兴隆实业有限公司，还可以以入股形式参与到改造后商业体的开发之中。

中环集团董事长胡礼刚称：“当时这个村有268个在职职工，考虑其长期的负担，包括这些职工的就业、收入，所以我们在商务楼宇的开发中，拿出一栋大楼5万平方米，以成本价给村集体经济组织持有。每年老百姓还有村集体经济组织的资产分红。”

这样的大胆尝试，最大程度保障了村民和村集体的利益，同时，征收过程中，村里也尽可能地帮着里面原本的市场商贩等流动人口寻找疏导方向，多管齐下，红旗村项目的推进渐入佳境。“市场关闭的时候动了很多脑筋，我们到上海周边、江浙一带，如嘉兴，给经营户牵线搭桥，鼓励个体的私营的老板去找合适的场所建设开设市场。”归志华回忆道。

2015年10月底，红旗村内九大市场如期顺利关闭。到2016年6月底，地块范围内的无证建筑全部拆平。与此同时，红旗村地块辟出47亩土地作为动迁安置房，让村民能选择改善居住环境的同时，也不用搬得很远。2016年2月，项目的签约率达到了100%。

如今，当红旗村的村民们再次回到故土，当年脏乱差的城中村已消失不见，取而代之的是繁华的商业体。对面的甲级写字楼鸿企中心，则已成为村集体土地征收补偿的回购资产，正在火热招商。集体资产提升能级，村民参与到循环造血机制。红旗村改造项目的探索为未来的城中村改造提供了先行范本。

上海兴隆实业有限公司招商主任归静怡作为这里原来的村民，高兴地表示：“以前是穿着雨鞋进市场，现在是穿着高跟鞋进写字楼，那感觉就是不一样。”

十年前，红旗村是上海中心城区规模最大、问题最多、最具典型意义的“城中村”，如今蝶变为文商办等多种业态功能的百万方城市综合体“真如境”，城市面貌一新，居民生活居住环境越来越好。除了城区形态换新，这一区域还迎来了怎样的产业升级呢？《新闻透视》将继续关注。

（记者：应冠文 吴骥 孔权 蒋文越 编辑：由由酱）