节前“降首付”、节后“降契税”，在两波利好政策的刺激下，上海“日光盘”频现，开发商捂盘惜售现象越来越严重。

近期，有不少购房者向记者反映，买房子太难，销售对开盘房源、开盘价格和日期等消息一变再变，不但如此，每次开盘房源也少得可怜，很难买到新房。

拿到预售证半年多还没开始卖

2月29日，有购房者告诉记者，看中位于嘉定南翔板块的某个项目，销售称将推出96套别墅房源，但是后不久又称买的人很多，具体推出多少套还未定。

记者随后从网上房地产发现，该批房源2015年7月就已经取得预售许可证，显示可售总套数为150套，申请报价从3.8万-4.2万元/平方米不等。目前这150套房源全部处于绿色也就是可售状态。这意味着，开发商从取得预售许可证至今已经8个月依然未对外销售。

另一个购房者告知，以位于浦东花木的另一个项目为例，网上显示该项目是在2015年10月取得的预售许可证，同批次可售房源总套数为188套。该项目首次开盘实在2015年11月，此后销售表示还有一批房源将于2016年1月开盘，但是此后销售一直没有确定开盘时间。目前还处于等待当中。网上房地产显示，该项目还有38套可售房源。

记者注意到，2006年7月，建设部、发改委、工商总局联合发出《通知》要求：加强商品房预售许可管理，房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。

有国企销售负责人称，虽然按照原有规定取得项目预售许可证10日必须对外开盘，但是目前该政策执行并不严格，随着房价不断上涨，开发商捂盘情况非常普遍。

官方：单次开盘销售不低于3万平米规定未放松

早在2007年9月，上海市房管局下发《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》。该通知要求，商品住房项目已达到预售标准的部分，原则上应全部申请预售和网上认证；超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划。

这一政策分别在2010年和2014年两次被重申。

2014年，上海市房管局出台加强商品住宅预销售管理五条新规，再次强调3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售。若房地产开发企业存在虚拟交易、捂盘惜售或可售房源拒绝对外销售等行为，违规情节严重者将面临暂停网上签约备案、降低直至取消开发企业资质等处罚。

记者就此事采访了上海市房管局相关人士，对方表示，并未出台废止该管理条文的文件。

那么这条管理条文并未废止，为何开发商普遍对此规定视而不见？

上述人士表示，目前单次申请预售证的建筑面积不低于3万平方米，这个条文是严格实施的。但是确实存在取得预售证之后开发商分批多次开盘现象，如果无人举报，也就没有人来处置。

该人士表示，由于一次性要求申请建筑面积不低于3万平方米，这意味着申请预售证的时候，开发商就要把该批房源的最高价格定死，如果要调高价格，就要再次申请预售证，相关部门未必会受理。

因此，业内的潜规则就是把预售申请价格定得比市场价高，为日后涨价留有空间。2015年“3·30政策”之前，房地产市场很萧条，如果一次性把3万平方米的项目全部推出市场，就会遭遇大量的房源没人买。因此，开发商就选择分批开盘，先蓄客，等积累了诚意买家后，再决定开多少房源。在市场不佳的时候，这种分批多次现象并不会引发矛盾，因为根本不存在有人买不到房子的情况。

久而久之，这种分批多次开盘的现象，也就被人认为是“正常现象”。

另有不愿具名的开发商表示，目前上海房地产市场升温很快，日光盘比比皆是，开发商在上海拿地又变得非常困难。因此，会保留一些房源，为的是平衡在三四线城市下滑的利润。

在捂盘惜售的背后，是不断降低的库存。

易居智库研究总监严跃进称，上海去库存周期明显偏小，这是上海近期房价疯狂上涨的重要原因所在。从实际情况看，上海目前最大的问题不是去库存，而是需要积极补库存。否则后续房价上涨的压力会继续增大。

上述人士坦言，在原本供求矛盾已经十分尖锐的情况下，开发商的捂盘惜售，无形中再次充当了房价上涨的推手。