小区维修账户里躺着几千万维修资金，外墙脱落、屋顶漏水却多年无人来修，居民觉得物业服务“价高质次”，但物业却觉得是“低价难为”。小区物业管理很容易陷入“恶性循环”，物业管理不缺可依的条文，但在不同的社区有着截然不同的命运。今年上海两会前夕，人大代表许丽萍带着这份追问，深入社区寻找答案。

在浦东城中花园小区，顶楼居民陈女士指着脱落的天花板说：“顶角线都脱开了，生怕石膏板会掉下来。”居民蒋先生表示，两三百户都存在外墙漏水问题。王先生则抱怨，自己的车被刮花后，物业竟调不出监控。

这个拥有两千多户居民的庞大社区，正被一系列烦恼所困扰，问题经年累月，是不是没钱修呢？上海永升物业管理有限公司城中花园物业服务中心物业经理杨顺旺说，小区维修基金账户资金充裕，还有公共收益陆续补充了近千万元，这个钱一直没有花。

原来，2022年底到去年3月，小区一直都没有业委会，一个2669户的巨型社区，“三驾马车”之一的缺位，直接导致很多决策程序无法启动。治理的僵局，又催生了业主间的分歧，今年初，物业到期需要投票决定是否续聘，分歧被摆上了台面。居民曹女士说：“之前累积的问题让大家心灰意冷，就想换了物业。”部分业主希望引入行业龙头提升服务；另一部分则对涨价敏感。沈女士直言：“最主要不要涨价，面积都是一百多平方米，这会差很多钱。”

每平方1.85元的物业费，在业主看来得到的服务是“价高质次”，但在物业口中却是“低价难为”。城中花园居民区党总支书记丁天一表示，小区老年人占比超30%，居民意见分散：“有的觉得物业还可以，有的想换，有的愿意提质提价。”没有有效协商平台，零散的意见难以转化为集体行动，再迫切的维修需求，也只能搁浅。

上海市人大代表许丽萍连续多年关注小区自治与物业管理。她带着问题走进了杨浦区的爱联大厦。这栋建于1996年的“上住下商”老楼，曾和许多老旧小区一样，陷入典型的“钱”的困境。居民毛新强直言：“物业经理捣浆糊，主要是钱的问题。”

除了共性问题，因为楼里有商户，商用水与民用水混合计费，居民也要按商用单价分摊，让大家负担沉重。2024年小区通过市场化选聘更换了物业，改变有了契机。

爱联大厦物业经理毕海君说：“我们积极协调水务公司，想把住户水费剥离出来。”先做服务，打造信任，心结打开了，才有了协商的可能。彼时，小区面临维修基金续交难题，物业靠着反复沟通、充分协商，最后实现维修基金的百分百续交。

鞍山四村第三居民区党总支书记侯巍回忆：“物业给出租户逐个打电话，居委会、业委会找有代表性的居民充分沟通，以点带面。”

看来，有了信任基础，通过精细化的民主协商，难题是可以破解的。而许丽萍代表在调研中思考得更远，物业管理不缺法律条文，要如何在实践中落地实现良性循环呢？

物业管理法律专家黄友健指出：“大多数小区法规健全了，问题在落实。要抓住契机，比如电梯更新等迫在眉睫的关口来做工作。”

来自一线的声音，直接指出了从法规到落地过程中的关键一步。许丽萍代表指出，小区之间差异巨大，不可能指望一个模板解决所有问题，必须科学分类，将一些行之有效的“基层探索”，经过验证后，吸收转化为更具适配性和操作性的政策设计。“要科学分类，把有效的基层探索固化于制度。‘十五五’期间更要凸显‘以人为本’，利用数字化技术，持续创新社区治理。”

众口难调，社区治理从来不是一件容易事，需要在法治的基础上，通过精细化的民主协商，在各方之间建立信任，才有可能推动一些小区里重要事项的集体决策。小区物业服务也需要不断探索，加强党建引领物业治理，提升物业服务标准化专业化水平，更好的做到“质价相符”，才有可能居民们对社区更有归属感，更愿意参与到社区事务中来，实现基层共治。