严跃进：收紧融资渠道考验房企“资金链” “地王”现象或降温

“4号文”明确规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。这些热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个。

严跃进分析称，整体来看，目前在房地产项目中，私募产品所占的比重其实并不多，对房价的推动作用也不明显。不过，由于一些资产管理公司缺少监管，使得私募有时变成了“黑匣子”，监管部门难以掌握资金流向，很有可能就成为了房企的融资工具，并投入热点城市的房地产项目。因此，对这部分资金予以规范，强化全方位金融监管，十分重要。

值得注意的是，2016年10月以来，央行、银监会、发改委等监管机构频频发文规范房企融资。其中，银监会严禁银行理财资金违规进入房地产领域、发改委严格限制房地产开发企业将企业债券融资用于商业性地产项目，上海证券交易所明确房地产公司债不得购置土地。

在严跃进看来，此次发布的“4号文”，是此前调控的延续。严管这些通道，将促进行业良性发展，有益于金融市场的稳定运行。不过，对于房企，无疑是一个“利空”消息。

新华社的报道说，几乎大的开发商资金链均套有来自券商、信托、保险、私募的基金。由于各类高杠杆的做法比较多，很多房企变得“财大气粗”、在拿地的过程中底气十足，逐渐在一线城市及热点二线城市形成“资产泡沫”。

2016年以来，高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块频现。中原地产数据显示，全国50大城市楼板价均价涨幅高达43%。苏州、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1200亿元，溢价率、楼板价、土地成交总额均刷新历史新高。

严跃进指出，土地市场的火热，主要还是因为资金面过剩。而收紧房企融资渠道，将从拿地、投资、建设，一直到销售环节，考验房企的“资金链”。一旦违规资金无法进入，很多房企可能会“囊中羞涩”，“地王”现象或许会有所降温。

除了给房企融资套上“紧箍咒”，近日，全国多地房贷政策也相继收紧。北京、广州、青岛、大连、珠海等城市首套房的利率全面或部分调整为9折，其中，杭州部分银行首套房利率已提升至9.5折，重庆首套房贷利率由8.5折利率优惠改为基准利率。

那么，调控政策打出“组合拳”，对于房价会有怎样的影响？严跃进认为，限购、限贷等措施，将有效抑制交易需求。在大部分城市，不少购房者可能会暂缓买房计划，如果交易量下滑，房价可能会有所下跌。不过，对于北京和上海来说，由于需求量较大，很多购房者依旧判断房价会呈现上升态势，因此，很有可能会利用接下来的时间，加紧买房的节奏，反而进一步推高房价。

他强调，目前，限购、限贷等政策基本已经释放完毕，政策出台可能进入平稳期，不会有比较大的调整。不过，如果成交量出现低迷，不排除下半年政策将会有所放松，而非收紧。

（来源：看看新闻Knews记者 孙悦 毕俊杰 方菲菲）